І саме звідси, а не з генерального плану, має початися одна з найскладніших українських дискусій після війни:

Що означає відбудувати місто, якого фізично майже не залишилося?

Не будинок. Не школу. Не водогін.

Місто.

І кому належить право вирішити, яким воно стане?

В Індії будують місто, якого ще немає

За тисячі кілометрів від України, на берегах річки Крішна, сьогодні відбувається експеримент іншого типу.

Індія будує Амараваті — нову столицю штату Андхра-Прадеш.

Матеріал The New York Times, з якого почалося це дослідження, описує величезний будівельний майданчик: понад 25 тисяч працівників, канали, урядовий квартал, велосипедну інфраструктуру, нові адміністративні будівлі та технологічний кластер Quantum Valley.

Але найцікавіше там не бетон.

Амараваті проєктують одночасно як простір і економіку.

За даними Світового банку, master plan Амараваті охоплює приблизно 217 км² та передбачає довгострокове формування великого міського центру. Перша фаза програми оцінюється приблизно у 1,78 млрд доларів: 800 млн доларів підтримки передбачено з боку Світового банку, ще 788,8 млн доларів — Азійського банку розвитку. Програма поєднує інфраструктуру з управлінням, житлом, робочими місцями, міськими послугами та приватними інвестиціями.

Тобто питання ставиться не так:

«Скільки квадратних метрів ми побудуємо?»

А так:

Що змусить людей тут працювати, заробляти, створювати бізнес і залишатися?

Саме тому поруч із урядовими будівлями з’явилася ідея Quantum Valley. IBM, уряд Андхра-Прадеш і Tata Consultancy Services оголосили про плани створення технологічного парку, ядром якого має стати квантова обчислювальна інфраструктура IBM.

Амараваті не варто перетворювати на індійську утопію. Там існують політичні ризики, земельні конфлікти, великі фінансові зобов’язання та ризик того, що технологічні очікування можуть виявитися завищеними.

І є майже хрестоматійна проблема довгострокових державних проєктів: коли Чандрабабу Найду втратив владу у 2019 році, розвиток Амараваті фактично зупинився. Після його повернення проєкт знову отримав політичний імпульс.

А тепер уявімо протилежну ситуацію

Амараваті має територію і шукає майбутніх людей.

Бахмут має людей — але вони розкидані по Україні та світу, а простір, який вони називали домом, пережив катастрофічне руйнування.

Це принципово інше завдання.

Україні доведеться відповісти:

• хто повернеться;
• куди саме він повернеться;
• яке право він матиме на старе місто;
• і що робити, якщо відновлювати стару структуру виявиться економічно, інженерно або безпеково безглуздо.

Саме тут звичайне поняття «відбудова» починає бути надто вузьким.

Бо відбудувати стіну можна за кресленням. Відбудувати місто — ні.

Бахмут уже існує без Бахмута

Є феномен, який українська війна зробила майже буденним, хоча насправді він надзвичайний.

Громада може втратити можливість нормально користуватися власною територією — але продовжувати існувати.

Її люди працюють. Діти навчаються. Заклади релокуються. Місцева влада підтримує зв’язок із мешканцями. Зберігаються культурні звички, пам’ять, документи, родини та професійні спільноти.

Показовим є проєкт «Бахмут–Гоща».

Мінрозвитку повідомляло про проєкт будівництва у Гощі Рівненської області 570 квартир приблизно для 1 200 ВПО з Бахмута. Передбачаються доступна оренда, револьверний механізм використання орендних платежів, укриття, сервісні приміщення та резерв житла для вразливих груп.

Гоща не є Бахмутом. І не повинна ним ставати.

Але цей досвід демонструє фундаментальну річ:

Місто може почати готувати своє повернення ще до того, як на його території можна починати велике будівництво.

Можна зберігати людей. Професійні колективи. Школи. Підприємницькі зв’язки. Адміністративну спроможність.

Ми назвали б це «містом до міста». Не юридичним терміном, а реальністю, яку українське право ще тільки вчиться бачити.

Авдіївка вже назвала це громадою в евакуації

Авдіївська громада у своїй оновленій Стратегії розвитку 2026 року орієнтується на модель «Громади в евакуації»: збереження функціональної спроможності органів влади, цифрових послуг, кадрового потенціалу, гуманітарних хабів та зв’язку з мешканцями.

Це фактично новий тип міського існування.

Територія перестає бути єдиним контейнером громади. Громада певний час живе як мережа.

Першим об’єктом відновлення може бути не будинок. Першим об’єктом відновлення є спроможність самої громади не розчинитися.

Але скільки людей насправді повернеться?

Це питання, на якому може зламатися навіть найкращий master plan.

Авдіївська громада у 2026 році провела опитування 460 людей. 37% висловили готовність повернутися після деокупації, ще 20% пов’язали повернення з безпекою та належними соціально-економічними й побутовими умовами, 11% не визначилися, 32% не планували повернення. 80% респондентів повідомили про втрату житла, 87,8% винаймають житло.

Але структура вибірки дуже важлива: 84% опитаних — жінки, 61% — люди віком від 51 року, молодші вікові групи представлені значно слабше.

Тому професійною помилкою було б сказати:

Ми цього не знаємо.

Опитування доводить інше:

Майбутнє населення повністю зруйнованого міста не можна визначити однією політично зручною цифрою.

Потрібні сценарії.

Мінімальний.

Базовий.

Розширений.

І кожна наступна черга міської інфраструктури повинна запускатися відповідно до реального повернення людей, появи робочих місць і спроможності громади утримувати створене.

Можливо, перший новий Бахмут буде меншим

Це болісна теза. Але вона не означає відмову від міста.

Якщо на першому етапі реально повертається значно менше людей, ніж проживало до повномасштабної війни, будівництво інфраструктури одразу на довоєнний масштаб може створити нову проблему.

Порожні квартали.

Завеликі мережі.

Школи без достатньої кількості дітей.

Дорогий громадський транспорт без пасажиропотоку.

Теплова інфраструктура, яку невелика громада фінансово не здатна утримувати.

Тому перший Бахмут може бути компактнішим.

Але не тимчасовим.

Повноцінне міське ядро. Резерви для розширення. Інженерні коридори. Території наступних черг. Система, здатна масштабуватися разом із реальним поверненням населення.

Найдорожче слово майбутньої відбудови може називатися OPEX

Про CAPEX говоритимуть усі.

Скільки коштує школа. Дорога. Житловий квартал. Водоканал.

Але у кожного нового об’єкта наступного ранку після урочистого відкриття починається інше життя.

Його треба опалювати.

Освітлювати.

Ремонтувати.

Охороняти.

Обслуговувати.

Платити зарплати людям, які забезпечують його роботу.

Тому до великих інвестицій у повністю зруйнованих містах потрібен ще один інструмент — тест життєздатності міста.

Донор може оплатити будівництво школи. Але місто не може двадцять років жити лише тому, що хтось колись дав грант на її будівництво.

Будинок без роботи — ще не місто

Саме тут Амараваті дає Україні найцінніший урок.

Не Quantum Valley як технологія.

А принцип послідовності.

Місто повинно мати економічну причину існування.

Для Бахмута відповідь не обов’язково повинна називатися «українська Quantum Valley».

Можливо, перша економіка нового міста виросте з того, що сьогодні здається лише трагедією.

Перша економіка Бахмута може початися з відбудови. Але не повинна нею закінчитися

П’ята швидка оцінка збитків і потреб України — RDNA5 — оцінює потреби відновлення та реконструкції майже у 588 млрд доларів протягом наступного десятиліття.

За цією цифрою стоїть величезна майбутня економіка.

Гуманітарне розмінування.

Роботизоване обстеження територій.

Демонтаж.

Сортування будівельних відходів.

Вторинний бетон і метал.

Очищення ґрунтів.

Відновлення водних систем.

Модульне будівництво.

Енергоефективність.

Теплові насоси.

Накопичувачі енергії.

Цифрове картування та моніторинг конструкцій.

Європейські підходи New European Bauhaus уже пов’язують українську реконструкцію з циркулярним використанням матеріалів, сталими інженерними рішеннями, розвитком місцевих компетенцій та участю громад.

Тому перші роки нового Бахмута можуть дати роботу тисячам людей саме через відновлення.

Але є пастка.

Якщо через десять років усі великі підрядники поїдуть — і разом із ними зникнуть робочі місця, — ми побудуємо красиву декорацію.

Місто не просто переживає реконструкцію. Воно має перетворити реконструкцію на компетенцію.

Справжній KPI з’явиться після того, як будівельники поїдуть

Успіхом відбудови не може бути формулювання:

«освоєно 40 мільярдів гривень»;

«побудовано мільйон квадратних метрів».

Навіть кількість людей, які одного разу повернулися, ще недостатня.

Справжній тест настане після завершення основної реконструкції.

Якщо місто тоді має робочі місця, власні підприємства, достатню податкову базу, працюючі школи, доступне житло та інфраструктуру, яку бюджет здатний утримувати, — воно повернулося.

Якщо після припинення міжнародного фінансування місто одразу просить гроші на елементарне утримання того, що йому побудували, — проблему лише перенесли в майбутнє.

А що робити зі старим Бахмутом?

Не все треба змінювати.

Варшава після Другої світової війни показала протилежний принцип.

Її історичний центр був майже повністю знищений, але Польща свідомо відтворила значну частину історичного міського середовища. UNESCO сьогодні розглядає післявоєнну реконструкцію історичного центру Варшави як винятковий приклад відновлення цілісного історичного ансамблю.

Отже іноді майбутнє полягає саме у поверненні старого.

Не через ностальгію.

Через ідентичність.

Людина повинна мати місця, за якими впізнає своє місто.

Хіросіма показує інше: місто може отримати нову місію

У 1949 році Японія ухвалила спеціальний Hiroshima Peace Memorial City Construction Law, який дав відновленню Хіросіми окрему правову основу і водночас новий сенс — місто мало стати символом миру.

У квітні 2026 року Світовий банк проводив у Хіросімі та Токіо спеціальну програму Integrated Urban Recovery and Transformation in Ukraine для українських посадовців і фахівців.

Серед ключових уроків — довгострокове бачення, спеціальні правові та інституційні механізми, земельне управління, land readjustment, житло, міські послуги, пам’ять та участь громади.

Тобто дискусія, яку ми ведемо навколо Бахмута, вже не є футуристичною журналістською вправою. Україна на професійному рівні вже вивчає інструменти, які для цього можуть знадобитися.

Спочатку треба намалювати не master plan, а карту пам’яті

До першого екскаватора потрібно визначити:

• що відновлюємо максимально близько до історичного вигляду;
• що адаптуємо;
• що переносимо;
• які місця стають меморіальними;
• які фрагменти руїн повинні залишитися фізичним доказом війни;
• де не можна будувати з етичних причин;
• де не можна будувати через екологічні або безпекові ризики.

Відповідь на ці питання не може з’явитися після тендеру на демонтаж. Після бульдозера частина відповідей уже буде неможливою.

Маріуполь уже показує правильний порядок документів

Mariupol Reborn цікавий не тим, що на всі питання Маріуполя вже знайдені відповіді.

А тим, у якій послідовності їх шукають.

Модель передбачає нове бачення міста, Fast Recovery Plan, оцінювання втрат, фінансово-економічну модель, стратегію відродження — і лише після цього master plan.

А не:

Генеральний план не повинен бути першим документом нового Бахмута. Він має стати результатом відповідей на попередні питання.

Найскладніше з них — право власності

Україна вже створила механізм компенсації знищеного житла.

Це важливе досягнення.

Але компенсація за конкретний об’єкт і перебудова цілого міста — різні юридичні завдання.

Людина може отримати житловий сертифікат, припинити право власності на знищений об’єкт і придбати житло в іншому місті.

Це зрозуміла модель виходу.

Але що відбувається через десять років, якщо на місці її старого кварталу за державні та європейські гроші виникає новий район, а вартість території значно зростає?

Чи завершився економічний зв’язок колишнього власника з територією в момент компенсації?

Чинна компенсаційна система не створювалася, щоб відповідати на це питання.

Власник повинен мати вибір, а не ультиматум

Для територій комплексної трансформації варто обговорювати кілька добровільних маршрутів.

Це не чинна українська норма. Це модель, яку варто досліджувати для українських умов.

Місто можна перепланувати. Людину при переплануванні не можна списати.

Але місто — не акціонерне товариство

Власник великої земельної ділянки має сильний майновий інтерес. Його потрібно захищати.

Але це не означає, що він повинен мати у сто разів більше політичного голосу щодо майбутнього міста, ніж медсестра, вчитель або людина, яка все життя орендувала житло.

Майнові права і демократичні права — різні речі.

Власник повинен мати справедливу оцінку, компенсацію, право оскарження і можливість участі у відповідній земельній моделі.

Але майбутнє міста не можна вирішувати пропорційно площі довоєнної нерухомості.

А хто тоді має право говорити від імені Бахмута?

Людина, яка живе як ВПО у Дніпрі?

Власниця квартири, яка роками проживатиме в Німеччині?

Її дитина?

Бізнес, який був зареєстрований у місті?

Людина, яка повернеться першою?

Новий мешканець, який переїде туди вже після відбудови?

Усі вони мають легітимний інтерес.

Але не однаковий.

Проєкт Закону №5512 «Про місцевий референдум», зареєстрований ще у 2021 році, був включений до порядку денного Верховної Ради у 2026 році, але станом на 17 серпня 2026 року законом не став.

Отже фраза «нехай бахмутяни проголосують» сьогодні значно простіша політично, ніж юридично та процедурно.

Можливо, потрібен Реєстр учасників відновлення

Не новий виборчий реєстр.

Не «віртуальна міська рада».

І тим більше не механізм додаткових голосів для власників.

А окрема система участі, через яку колишні жителі, ВПО, власники, спадкоємці, релоковані школи, підприємства й громадські організації могли б:

• бачити документи відновлення;
• брати участь у цифрових консультаціях;
• подавати пропозиції;
• отримувати мотивовані відповіді;
• стежити за долею власних майнових прав;
• формувати дорадче представництво громади у процесі реконструкції.

Це також не чинна конструкція. Але для громади, яка роками фізично розпорошена, звичайного оголошення про громадські слухання на сайті може виявитися явно недостатньо.

І ось тут починається робота Верховної Ради

Найважливіше — не перебільшувати прогалину.

Україна не знаходиться у правовому вакуумі.

У 2026 році набув чинності Закон №4751-IX «Про основні засади житлової політики», який створює сучаснішу систему соціального та доступного житла, житлових операторів і комплексної реновації.

Постанова Кабінету Міністрів №1493 передбачає функціональний тип територій відновлення. Одним із критеріїв може бути ситуація, коли протягом останніх трьох років пошкоджено або знищено понад 20% об’єктів нерухомості, але громада має відповідати щонайменше двом установленим критеріям.

Законопроєкт №11444 вдосконалює механізми компенсації та роботу Реєстру пошкодженого і знищеного майна. 13 серпня 2026 року профільний Комітет рекомендував Верховній Раді прийняти його за основу з доопрацюванням, але станом на 17 серпня парламент ще не завершив перше читання.

Тобто парламент уже збирає багато деталей майбутньої машини.

Але самої машини поки немає.

Проблема не у відсутності права. Проблема — у його фрагментації

Компенсація відповідає на питання: що отримує людина за знищений об’єкт?

Містобудування: як планується територія?

Житлова політика: як працюватимуть нові моделі житла?

Земельне право: кому належить земля?

Регіональна політика: які території потребують відновлення?

А Бахмут ставить усі ці питання одночасно.

Україні може знадобитися новий правовий режим

Не обов’язково один величезний закон.

Можливо, рамковий спеціальний режим і синхронний пакет змін до містобудівного, земельного, житлового, компенсаційного та муніципального законодавства.

Робоча назва, яку варто обговорювати:

Це редакційно-аналітична пропозиція, а не чинний юридичний статус.

І головне — не вписувати до закону конкретні міста.

Не «Закон про Бахмут».

Не «Закон про Маріуполь».

Потрібен об’єктивний тест, який однаково працюватиме для будь-якої громади.

І це не має бути примітивне «70% зруйновано»

Відсоток будівель недостатній.

Місто може втратити половину забудови — але всю систему теплопостачання, критичний водний вузол, лікарню, головного роботодавця та більшість населення.

Інше може втратити більшу частину житла, але зберегти транспортний каркас і частину економічної бази.

Тому потрібен тест втрати функціональності міста.

Лише сукупність факторів повинна дозволяти державі сказати: старе місто вже не можна ефективно ремонтувати частинами — його потрібно комплексно трансформувати.

Спочатку реєстр прав. Потім креслення

У спеціальному режимі порядок має бути майже зворотним до звичної будівельної логіки.

Спершу держава повинна знати:

• хто був власником;
• хто є спадкоємцем;
• хто вже отримав компенсацію;
• хто хоче повернутися;
• хто хоче остаточно вийти;
• де існує майновий спір;
• які права має бізнес;
• які об’єкти громади знищено;
• які культурні об’єкти потребують особливого захисту.

Лише після цього територію можна «перезбирати». Інакше новий квартал може виявитися архітектурно прекрасним — і юридично токсичним.

Спеціальна інституція потрібна. Але вона не повинна стати маленькою державою всередині міста

Для таких проєктів, імовірно, знадобиться спеціальна recovery-структура.

Достатньо сильна, щоб координувати державу, громаду, донорів, землю, інфраструктуру та великі інвестиції.

Але недостатньо сильна, щоб назавжди підмінити місцеве самоврядування.

Її мандат має бути обмежений законом.

Фінанси — прозорими.

Рішення — оскаржуваними.

Представництво громади — реальним.

А головне — вона повинна знати умови власної ліквідації.

Не механічно «через десять років».

А тоді, коли відновлено повноцінне місцеве самоврядування, працює критична інфраструктура, основний масив майнових прав урегульований, містобудівні та земельні реєстри передані нормальним муніципальним інституціям, а бюджет має достатню власну базу.

Місту більше не потрібен надзвичайний режим, щоб існувати.

І ще одне питання — хто отримає нову вартість землі?

Держава будує дорогу.

Європейські партнери фінансують мережі.

Громада створює парк.

З’являється транспортний вузол.

Навколишня земля дорожчає.

Ця вартість виникла не лише завдяки власнику ділянки. Її створили суспільні інвестиції.

У світовій практиці для таких ситуацій використовуються різні механізми land-value capture — повернення частини вартості, створеної публічними інвестиціями, назад у розвиток міста.

Україні цей напрям також варто досліджувати.

Але лише разом із протилежною гарантією:

Держава не повинна забрати у довоєнного власника всю майбутню вартість лише тому, що рф знищила фізичний об’єкт його власності.

Це і є європейська відбудова

Не фасад.

Не лавка.

Не велосипед на архітектурному рендері.

Європейське місто починається там, де:

• майнове право захищене;
• рішення можна оскаржити;
• ВПО можуть бути почутими;
• людина з інвалідністю не отримує нові бар’єри;
• житло доступне не лише заможним;
• відходи руйнувань стають ресурсом там, де це безпечно;
• інфраструктура має економічно обґрунтований життєвий цикл;
• влада може пояснити, чому саме цей проєкт отримав мільярд.

Саме тому New European Bauhaus важливий Україні не як стиль архітектури, а як спосіб прийняття рішень про простір.

588 мільярдів доларів — це не просто рахунок

Помилка масштабу одного кварталу коштує мільйони.

Помилка масштабу міста — мільярди.

А якщо неправильна модель буде застосована десяткам громад?

Тоді помилка стає державною політикою.

Тому Україна не може дозволити собі витратити історичний обсяг міжнародної допомоги, щоб просто повернути міста у стан 23 лютого 2022 року.

Повернути людей — так.

Права — обов’язково.

Ідентичність — безумовно.

Пам’ять — зберегти.

Але старі неефективні тепломережі?

Монопрофільну економіку?

Небезпечне планування?

Енергетичну залежність?

Транспортні помилки?

Демографічно завеликі мікрорайони?

Ні.

Росія не повинна отримати право визначити українське майбутнє через знищення.

Але й минуле не повинно автоматично отримати право вето на всі зміни.

І тут Амараваті повертається в нашу історію востаннє

Чандрабабу Найду намагається зробити своє місто незворотним.

Будує швидко.

Шукає технологічний двигун.

Створює інституції.

Залучає землю та міжнародні гроші.

Думає десятиліттями.

Україна може взяти з цього одну річ.

Не архітектуру.

Не квантовий комп’ютер.

Не політичний культ швидкості.

Коли місто пережило катастрофу, питання не повинно звучати:

«Що ми встигнемо відкрити до наступних виборів?»

Правильне питання:

Що залишиться тут через двадцять років після того, як ми закінчимо будувати?

А тепер повернімося до ключа

Він усе ще лежить у шухляді.

Може, людина ніколи не повернеться.

Може, повернеться її дитина.

Може, старого будинку не буде.

Може, на його місці буде парк.

Може, новий житловий квартал стоятиме за двісті метрів.

Може, частина старої вулиці залишиться меморіалом.

Ми цього поки не знаємо.

І саме тому сьогодні не треба малювати за цю людину остаточну відповідь.

Спочатку треба гарантувати їй право бути учасником відповіді.

Держава може порахувати квадратні метри.

Архітектор — намалювати будинки.

Інвестор — знайти гроші.

Парламент — створити правила.

Європа — допомогти технологіями і фінансуванням.

Підрядник — залити бетон.

Але існує річ, яку не можна замовити через Prozorro.

Бажання людини знову назвати це місце домом.

Тому головне питання української відбудови одного дня має звучати не:

«Скільки квадратних метрів ви втратили?»

І навіть не:

«Скільки квартир нам побудувати?»

А значно складніше:

Амараваті будує місто, якого ще не було.

Україні випало важче завдання.

Нам доведеться будувати майбутнє там, де минуле нікуди не зникне.

Воно залишиться у пам’яті.

У власності.

У загиблих.

У фотографіях.

У назвах.

У старому ключі.

І тому новий Бахмут не повинен бути ані копією 2021 року, ані футуристичним містом без біографії.

Він має зробити майже неможливе:

Відбудова буде завершена не тоді, коли держава відзвітує про останній відновлений квадратний метр. Вона буде завершена тоді, коли місту більше не знадобиться надзвичайний режим, щоб жити, а людині не доведеться обирати між правом на свою пам’ять і правом на майбутнє.